Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí je majetková daň, která byla zavedena zákonným opatřením Senátu č.340/2013 Sb., které je účinné od 1. 1. 2014. Daň z nabytí nemovitých věcí nahradila do té doby používanou daň z převodu nemovitostí.

Kdo je poplatník daně?

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci, tedy ten kdo nemovitost kupuje.

Předmět daně?

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je:

 

a) pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházející se na území České republiky,

b) právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo

c) spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v písmenech a) nebo b).

 

Sazba a výpočet daně

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 % ze základu daně.

Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně.

Základ daně

Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.

Nabývací hodnota

Nabývací hodnotou může být dle zákonného opatření cena sjednaná, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena nebo cena zvláštní.

Stanovení nabývací hodnoty

U většiny kupních či směnných smluv se nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je nabývací hodnotou.

  • Sjednanou cenou se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.
  • Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 %
    • směrné hodnoty
    • zjištěné ceny

Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu nebo zjištěnou cenu.

  • Směrná hodnota se využívá u nejčastěji převáděných nemovitých věcí (rodinné domy, rekreační objekty, garáže, pozemky - jejichž součástí jsou tyto stavby, pozemky bez trvalého porostu, bytové jednotky). Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. Poplatník v tomto případě nedokládá k daňovému přiznání znalecký posudek, ale v příloze daňového přiznání uvede údaje o nemovitosti, podle kterých správce daně vypočte směrnou hodnotu postupem podle vyhlášky Ministerstva financí č. 419/2013 Sb.
  • Zjištěná cena je cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku (znalecký posudek). Poplatník tento posudek dokládá k daňovému přiznání.

Pokud si poplatník zvolí, že k určení daňové hodnoty bude použita zjištěná cena (podle znaleckého posudku), lze si podle zákonného opatření v daňovém přiznání uplatnit tvz. uznatelný výdaj. Tím je myšleno, že si poplatník může od základu daně (nabývací hodnoty) odečíst odměnu a náklady, které jsou prokazatelně zaplaceny znalci za znalecký posudek. Pozor, cena za znalecký posudek se sníží pouze o 4%, zbylá část nákladů a odměn za znalecký posudek jsou poplatníkovy náklady navíc! Ve většině případů se poplatníkovi nevyplácí  nechávat si zpracovávat znalecký posudek za účelem určení ceny.

Určení směrné hodnoty od finančního úřadu je zcela zdarma a nepředstavuje pro poplatníka žádné náklady.

Manželé a daňové přiznání

Dříve musel každý z manželů podávat daňové přiznání zvlášť. Každý tedy uhradil svou polovinu daně.

Zákonné opatření 340/2013 Sb. pohlíží na manžele jako na jeden celek, tedy jednoho poplatníka, který podá daňové přiznání a uhradí daň za celou nemovitost. Manželé by si měli zvolit svého zástupce buď mezi sebou, nebo společného zmocněnce. Pokud tak neučiní, bere se za zástupce ten, kdo jako první podá daňové přiznání.

Podání daňového přiznání a splatnost daně

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci (například 10.4.2015 je proveden vklad vlastnického práva v katastru nemovitostí -> nejpozději 31.7.2015 musí být podané daňové přiznání).

Poplatník v daňovém přiznání nevyčísluje daň z nabytí nemovitých věcí. Poplatník je povinen platit daň z nabytí nemovitých věcí prostřednictvím zálohy ve výši 4 % sjednané ceny. Záloha je splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání. Je-li daň vyšší než záloha, je rozdíl mezi daní a zálohou splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru.